Kinh doanh bất động sản là ngành nghề được xem là “một vốn bốn lời”. Tiềm năng phát triển đang trên đà tăng cao với sức đầu tư ngày càng lớn. Theo đó, việc hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản là không thể thiếu. Giúp cho quá trình kinh doanh được thuận lợi và thu lời cao. Vậy làm thế nào để hạch toán doanh thu hiệu quả nhất? Hãy cùng MONA Software tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản có vai trò gì?
Hạch toán là cả quá trình quan sát, tính toán, đo lường và ghi chép các hoạt động kinh doanh. Nhằm tăng doanh thu, phục vụ công tác quản lý, giám sát các dự án bất động sản chặt chẽ. Hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản là nghiệp vụ quan trọng. Bắt buộc người làm kế toán tổng hợp của công ty phải thực sự nắm rõ. Việc hoạch toán hướng đến vai trò vô cùng thiết thực như:
- Giúp chủ đầu tư có thể quản lý một cách chặt chẽ, chi tiết mọi doanh số của dự án
- Giúp nắm bắt được số tiền mà khách hàng trả theo từng tiến độ của kế hoạch
- Thể hiện được số tiền cần thu đúng với doanh thu tương ứng tiến độ mà dự án đã hoàn thành
- Hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra các quyết định chính xác, đúng đắn
- Cung cấp thông tin cho nhà đầu tư để họ nắm được tình hình tài chính của doanh nghiệp. Giúp đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không….
Doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản bao gồm những gì?
Doanh thu của một hợp đồng xây dựng bao gồm:
- Doanh thu ban đầu thể hiện ở trong hợp đồng
- Các khoản chi phí thay đổi tăng/giảm khi thực hiện hợp đồng
- Các khoản tiền thưởng
- Các khoản thanh toán khác
Trong đó, các khoản tiền thưởng và doanh thu khác phải có thể thay đổi. Đồng thời phải được xác định một cách đáng tin cậy nhất.
Ghi nhận doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản theo những trường hợp nào?
Có 2 trường hợp ghi nhận doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản như sau:
- Trường hợp 1: Ghi nhận doanh thu khi hợp đồng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ. Để ghi nhận, thì kết quả thực hiện hợp đồng phải được ước tính đáng tin cậy.
- Trường hợp 2: Nếu hợp đồng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện. Kết quả đã được xác định đáng tin cậy, được khách hàng xác nhận. Khi đó, doanh thu và chi phí mới được ghi nhận. Được khách hàng xác nhận trong các kỳ phản ảnh lên hóa đơn được lập.
Cách hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản
Xác định doanh thu dự án bất động sản dựa theo hợp đồng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng dự án bất động sản được xác định bởi giá trị hợp lý của tài khoản thu được. Việc hạch toán doanh thu này chịu ảnh hưởng của rất nhiều tác động của các yếu tố khác nhau. Cụ thể:
- Nhà thầu, khách hàng đồng ý thay đổi yêu cầu tăng/ giảm doanh thu của hợp đồng kỳ tiếp theo. Khi có sự xuất hiện chênh lệch với hợp đồng ban đầu đã được chấp nhận.
- Doanh thu xây dựng được thỏa thuận ở hợp đồng tăng giá bởi vật tư tăng
- Doanh thu bị giảm do nhà thầu không đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng dự án theo thỏa thuận
- Hợp đồng quy định mức giá cố định cho 1 đơn vị sản phẩm hoàn thành. Doanh thu hợp đồng tăng/ giảm khi khối lượng của sản phẩm tăng hoặc giảm
- Tỷ lệ % chi phí phát sinh của phần công việc đã hoàn thành so với tổng chi phí dự toán
- Tỷ lệ % giữa tiến độ xây dựng đã hoàn thành so với tổng tiến độ xây dựng phải hoàn thành. Thanh toán theo tiến độ hoàn thành cùng những khoản ứng trước từ khách hàng…
Xác định nguyên tắc kế toán các khoản thu từ khách hàng
Trong hạch toán doanh thu dự án, kế toán cần phân loại khoản nợ, doanh thu từ khách hàng. Các khoản thu cần phải được hạch toán một cách chi tiết cho từng đối tượng. Các nội dung phải thu, theo dõi chi tiết các kỳ hạn thu hồi, lưu trữ từng lần thanh toán. Đối tượng thu chính là các khách hàng mua bất động sản tại dự án. Số tiền thu này sẽ phát sinh ở từng đợt bán dự án bất động sản. Doanh nghiệp cần hạch toán doanh thu một cách chi tiết số tiền khách hàng trả. Cùng với số tiền nhận ứng trước hay trả trước, các khoản chiết khấu.
Chủ đầu tư cũng phải theo dõi khoản nợ phải thu theo từng loại tiền tệ khác nhau. Kế toán phải đảm bảo nguyên tắc quy đổi ra VND theo tỷ giá của giáo dịch thực tế. Doanh nghiệp, chủ đầu tư phải đánh giá khoản thu có gốc ngoại tệ ở thời điểm lập báo cáo. Tỷ giá giao dịch thực tế khi đánh giá lại là tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng. Nơi doanh nghiệp đã chỉ định khách hàng đến thanh toán.
Hạch toán theo tiến độ doanh thu từ khách hàng
Doanh nghiệp bán dự án bất động sản cho khách theo tiến độ xây dựng. Chưa thể thu được bằng tiền thì khi đó kế toán phải hoạch toán doanh thu xây dựng. Đặc biệt là đối với những dự án thuộc vào đối tượng phải chịu thuế GTGT. Hoặc chịu các loại thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế môi trường. Kế toán phải hạch toán doanh thu xây dựng và cung cấp dịch vụ theo giá chưa có thuế. Khoản thuế cần nộp phải được tách riêng sau ghi nhận doạnh thu, tổng giá thanh toán thu của khách. Cung cấp dịch vụ phải với mức giá chưa có thuế cùng thuế và những khoản phí phải nộp.
Xem thêm: Cách thu thập data khách hàng bất động sản tiềm năng chất lượng
Hạch toán theo chiết khấu của chính sách bán hàng bất động sản
Với dự án bất động sản khách hàng được hưởng chính sách quà tặng, chiết khấu, giảm giá. Thì số tiền chiết khấu sẽ được ghi nhận ở hóa đơn, chứng từ. Kế toán hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản theo giá đã trừ chiết khấu. Không phản ánh riêng về số chiết khấu cho khách hàng. Số chiết khấu phải trả cho khách sẽ được trừ vào khoản nợ phải thu khi khách hàng thanh toán.
Hạch toán doanh thu của nhà thầu với khách hàng dựa theo tiến độ xây dựng
Trường hợp các hợp đồng xây dựng có quy định nhà thầu được phép thanh toán theo tiến độ. Thì doanh nghiệp bất động sản sẽ căn cứ vào các chứng từ phản ánh doanh thu tương ứng. Tương ứng với công việc đã hoàn thành mà nhà thầu thanh toán theo tiến độ hợp đồng. Dựa vào các hóa đơn được lập theo tiến độ để phản ánh số tiền khách hàng mua phải trả.Bao gồm các khoản thanh toán theo tiến độ và thuế GTGT buộc phải nộp.
Trường hợp hợp đồng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ xây dựng. Khi kết quả được xác định là đáng tin cậy thông qua khách hàng. Thì kế toán sẽ tiến hành lập hóa đơn trên phần công việc mà khách hàng xác nhận. Ghi hóa đơn phải thu của khách, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Những lưu ý khi hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản theo tiến độ
Thông tư 200 quy định ghi nhận doanh thu dự án bất động sản nêu rõ: Nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư thì không được ghi nhận doanh thu xây dựng theo tiến độ. Hoặc theo số tiền đã thu trước ở khách hàng theo tiến độ. Vì thế nếu doanh nghiệp trước đó đã hạch toán doanh thu thu trước của khách hàng. Nếu công trình chưa hoàn thành vào trước thời điểm thông tư có hiệu lực phải sửa chữa sai sót. Việc sửa chữa này phải hồi tố vào trong báo cáo tài chính.
Những doanh nghiệp cho thuê đã nhận trước tiền thuê nhiều kỳ. Thời gian cho thuê trên 90% so với thời gian sử dụng. Thì doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu một lần với số tiền cho thuê toàn bộ.Với những dự án mà chủ đầu tư nắm giữ và chờ tăng giá. Doanh nghiệp không phải trích khấu hao, mà phải giải quyết tổn thất do suy giảm giá trị. Ghi nhận khoản tổn thất đó vào chi phí.
Kết luận
Với cách hạch toán doanh thu xây dựng cho dự án bất động sản trên đây. Hy vọng quý doanh nghiệp có cái nhìn tổng quan hơn và có giải pháp hợp lý trong kinh doanh. Để đảm bảo hạch toán doanh một cách chính xác và hạn chế nhầm lẫn, các sàn môi giới bất động sản đã ứng dụng các giải pháp phần mềm quản lý bất động sản, để công tác quản lý chặt chẽ và toàn diện hơn.
